Question 1

In welke regio is IMMO D'HONDT actief?

Accepted Answer

We zijn actief in de Vlaamse Ardennen (Oost-Vlaanderen, België). Kerngemeenten zijn Oudenaarde, Zottegem, Ronse, Maarkedal, Kluisbergen, Brakel, Horebeke, Zwalm, Wortegem-Petegem, Kruisem en Lierde. Verkoop, verhuur en syndicus-diensten.

Question 2

Zijn jullie BIV-erkend?

Accepted Answer

Ja. IMMO D'HONDT bv (makelaardij) heeft BIV-erkenning 510761 en IMMO D'HONDT BEHEER bv (syndicus) heeft BIV-erkenning 510388. Beide zaakvoerders volgen jaarlijks de verplichte permanente vorming.

Question 3

Hoe verloopt de verkoop van een woning via IMMO D'HONDT?

Accepted Answer

Na een vrijblijvend kennismakingsgesprek maken we een realistische waardebepaling. Daarna stellen we een bemiddelingsovereenkomst op (wettelijk verplicht, BIV-Art. 8), zorgen we voor alle verplichte keuringen (EPC, elektriciteit, kadaster), maken we kwaliteitsfoto's en een brochure, promoten we het pand via ons portfolio en vastgoedportalen, begeleiden we de bezoeken, onderhandelen we biedingen en begeleiden we u tot bij de notaris.

Question 4

Wat kost de begeleiding bij verkoop?

Accepted Answer

Het ereloon wordt vastgelegd in een schriftelijke bemiddelingsovereenkomst vóór aanvang van de opdracht (BIV-verplichting). Tarieven variëren per pand en opdrachtomvang — neem contact op voor een persoonlijke offerte.

Question 5

Hebben jullie een noodnummer buiten de kantooruren?

Accepted Answer

Voor syndic-noodgevallen (bv. ernstige waterschade, liftstoring) zijn we buiten kantooruren bereikbaar op 055 69 68 67 — keuze 9. Dit is een betalend noodnummer om misbruik te voorkomen.

Question 6

Welke talen spreken jullie?

Accepted Answer

We begeleiden klanten in het Nederlands, Frans en Engels.

Question 7

Waar staan de derdenrekeningen (klantgelden)?

Accepted Answer

Alle klantgelden (huurwaarborgen, voorschotten, VME-gelden) staan op BIV-gecontroleerde derdenrekeningen: BE47 0017 6475 8180 (IMMO D'HONDT bv, makelaardij) en BE08 0018 5862 8013 (IMMO D'HONDT BEHEER bv, syndicus). Deze rekeningen staan los van de bedrijfsrekening, conform BIV-Art. 29.

Question 8

Is IMMO D'HONDT verzekerd voor beroepsaansprakelijkheid?

Accepted Answer

Ja. Zowel de makelaardij als de syndicus-activiteit zijn gedekt door AXA Belgium, polisnummer 730 390 160, conform de BIV-verplichting (Art. 5).

Question 9

Wat is een mede-eigendom?

Accepted Answer

Zodra een gebouw is opgedeeld in privatieve delen die toebehoren aan minstens twee verschillende eigenaars en er gemeenschappelijke delen zijn (inkom, dak, lift, …), is er sprake van een mede-eigendom. De wet op de mede-eigendom is dan automatisch van toepassing — ook voor een klein gebouw met slechts twee appartementen.

Question 10

Wat is het verschil tussen privatieve en gemene delen?

Accepted Answer

Privatieve delen zijn de woningen, kantoren, garages of bergingen die exclusief toebehoren aan één mede-eigenaar (uw appartement bijvoorbeeld). Gemene delen worden gebruikt door minstens twee mede-eigenaars: trappenhuis, dak, lift, gevels, tuin, leidingen. De exacte afbakening staat in de basisakte van het gebouw.

Question 11

Wie beslist wat privatief is en wat gemeenschappelijk?

Accepted Answer

De bouwpromotor of de eerste eigenaar die het gebouw splitst. Hij legt de verdeling vast in de basisakte, samen met de notaris. Eens deze akte is verleden, is ze bindend voor alle huidige en toekomstige eigenaars — wijzigingen vragen 4/5-meerderheid in de algemene vergadering of een uitspraak van de vrederechter.

Question 12

Kan een gebouw meer dan één mede-eigendom tellen?

Accepted Answer

Ja. Bij een groot complex (vanaf 20 woningen) kunnen er deelverenigingen worden opgericht: één per gebouw, met daarboven een hoofdvereniging die de algemeen-gemeenschappelijke delen (parking, wandelpaden, groenvoorziening) beheert. Elk gebouw wordt dan apart beheerd binnen het overkoepelende complex.

Question 13

Wat is het verschil tussen mede-eigendom en timeshare?

Accepted Answer

Bij timeshare heeft elke eigenaar het recht om een woning te gebruiken voor een afgesproken periode per jaar (klassiek voor vakantiewoningen). Bij mede-eigendom bezit u permanent uw eigen woning én een aandeel in de gemene delen — er is geen rotatie of tijdelijke gebruiksperiode.

Question 14

Wat zijn duizendsten en waarom zijn ze belangrijk?

Accepted Answer

Duizendsten (of tienduizendsten) drukken het aandeel van uw kavel in de gemene delen uit. Ze bepalen drie dingen: uw stemgewicht in de algemene vergadering, uw aandeel in de gemeenschappelijke lasten, en uw deel bij vergoeding na schade aan het gebouw. De verdeling is gebaseerd op netto-vloeroppervlakte, bestemming en ligging van uw kavel — niet enkel op vierkante meters.

Question 15

Hoe weet ik of mijn duizendsten correct berekend zijn?

Accepted Answer

Vraag het verslag op dat samen met de basisakte werd opgemaakt — dat moet door een notaris, landmeter, architect of vastgoedmakelaar gemotiveerd zijn. Bij twijfel kunt u via de vrederechter een herziening vragen, maar dat is een zware procedure die enkel loont bij duidelijke fouten met financiële impact.

Question 16

Moet ik me extra verzekeren als mede-eigenaar?

Accepted Answer

Het gebouw is collectief verzekerd via de polis die de syndicus afsluit voor de mede-eigendom. Daarnaast is een eigen verzekering aangewezen voor uw inboedel (en eventueel een aanvulling voor uw privatieve gedeelte). Vraag jaarlijks na bij uw syndicus of de collectieve polis nog dekkend is — bij sterk gestegen vastgoedprijzen ontstond ondervoorgaande jaren regelmatig onderverzekering.

Question 17

Hoeveel mede-eigendommen telt België?

Accepted Answer

In 2020 telde België 218.293 appartementsgebouwen met circa 1.498.000 wooneenheden — goed voor meer dan 4 miljoen burgers (bron: Statbel). Door de toenemende verstedelijking groeit dat aantal jaarlijks verder, en daarmee ook het belang van degelijk syndicus-beheer.

Question 18

Wie is lid van de algemene vergadering?

Accepted Answer

Elke eigenaar van een kavel — huurders niet. Uw stemgewicht is gelijk aan uw aandeel in duizendsten. Eén belangrijke begrenzing: niemand mag stemmen met meer stemmen dan de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars samen, om machtsmisbruik door grote eigenaars te voorkomen.

Question 19

Wie roept de algemene vergadering bijeen?

Accepted Answer

Standaard de syndicus, binnen de in het reglement van orde afgesproken periode van 15 dagen. Hij kan ook een buitengewone vergadering organiseren bij dringende beslissingen. Mede-eigenaars die samen minstens 1/5 van de aandelen bezitten, kunnen zelf een vergadering afdwingen als de syndicus weigert. Als laatste optie kan de vrederechter er een opleggen.

Question 20

Hoe word ik uitgenodigd voor de algemene vergadering?

Accepted Answer

Per aangetekende brief, minstens 15 dagen op voorhand — tenzij u individueel en schriftelijk hebt ingestemd met digitale uitnodiging. De uitnodiging bevat plaats, datum, agenda, alle tijdig ingediende voorstellen van mede-eigenaars en verwijst naar de raadpleegbare documenten.

Question 21

Wat moet er in de uitnodiging voor de algemene vergadering staan?

Accepted Answer

Plaats, dag, uur en de volledige agenda. Schriftelijke voorstellen die tijdig door mede-eigenaars werden ingediend, moeten worden meegestuurd. De uitnodiging vermeldt ook waar de relevante documenten kunnen worden geraadpleegd. Voor vergaderingen op afstand moeten de praktische modaliteiten (stemmen, beraadslagen, termijnen) vooraf duidelijk vastgelegd zijn.

Question 22

Kan ik fysiek of digitaal deelnemen aan de algemene vergadering?

Accepted Answer

Beide kunnen sinds de wet van 2018 (versterkt na corona). Voor deelname op afstand moet u op voorhand een elektronisch contactadres bezorgen aan de syndicus, en moet de mede-eigendom de modaliteiten voor digitaal stemmen formeel hebben vastgelegd. Steeds meer syndici bieden hybride vergaderingen aan.

Question 23

Welke documenten neem ik mee naar een algemene vergadering?

Accepted Answer

Uw identiteitsbewijs is verplicht. Daarnaast aangeraden: een kopie van de statuten (of die op voorhand doornemen), de uitnodiging met agenda, eventueel uw eigen schriftelijke voorstellen, en bij volmacht het volmachtdocument met steminstructies.

Question 24

Kan ik zelf een punt op de agenda zetten?

Accepted Answer

Ja. Elke mede-eigenaar mag (alleen of samen met anderen) de syndicus verzoeken een agendapunt toe te voegen. Stuur uw verzoek minstens drie weken vóór de in het reglement vastgelegde periode van de algemene vergadering. Te laat? Dan komt uw punt automatisch op de volgende agenda.

Question 25

Wie leidt de algemene vergadering?

Accepted Answer

Een mede-eigenaar — niet de syndicus. Dit was vóór de wet van 2010 vaak anders, maar de wetgever wou expliciet vermijden dat de gecontroleerde (syndicus) ook de vergadering zou leiden. De voorzitter kiest u bij aanvang.

Question 26

Welke aanwezigheid (quorum) is nodig voor een geldige vergadering?

Accepted Answer

Bij aanvang moet meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn én samen minstens de helft van de duizendsten bezitten. Alternatief: 3/4 van de duizendsten aanwezig, ongeacht het aantal mede-eigenaars. Wordt het quorum niet gehaald, dan wordt een tweede vergadering bijeengeroepen die geldig kan beslissen ongeacht het aantal aanwezigen.

Question 27

Welke meerderheden gelden bij een stemming?

Accepted Answer

Gewone beslissingen: volstrekte meerderheid (50% + 1) van de aanwezige en vertegenwoordigde stemmen. Beslissingen over werken, wijzigingen aan het genot van gemene delen, of mededingingsdrempels: 2/3-meerderheid. Uitzonderlijke beslissingen (wijziging duizendsten, bestemming, aankoop of afbraak): 4/5-meerderheid. Wijziging van de aandelen-verdeling vraagt zelfs eenparigheid van alle mede-eigenaars.

Question 28

Welke voorbeelden van beslissingen vragen 2/3-meerderheid?

Accepted Answer

Het verven van het trappenhuis, het vernieuwen van de elektrische installatie, het plaatsen van een fietsenstalling in de inkomhal, een wijziging in het reglement van mede-eigendom over het gebruik van gemene delen, of de vastlegging van de drempel waarbij meerdere offertes verplicht zijn. Wettelijk verplichte werken vereisen daarentegen slechts een absolute meerderheid.

Question 29

Wat als ik niet aanwezig kan zijn op de algemene vergadering?

Accepted Answer

Geef een schriftelijke volmacht aan een andere mede-eigenaar, een personeelslid van de mede-eigendom (zoals de conciërge), of zelfs een vriend. Geef duidelijke steminstructies mee. Belangrijk: u mag géén volmacht geven aan de syndicus zelf — dat verbiedt de wet om belangenconflicten te vermijden.

Question 30

Hoe weet ik wat is beslist als ik er niet was?

Accepted Answer

De syndicus stelt een verslag (notulen) op en bezorgt dat binnen één maand aan álle mede-eigenaars — dus ook aan wie afwezig was. De beslissingen worden ook ingeschreven in een register dat raadpleegbaar is op het hoofdkantoor van de vereniging.

Question 31

Wat kan ik doen als ik het niet eens ben met een beslissing?

Accepted Answer

U kunt binnen 4 maanden na de algemene vergadering naar de vrederechter stappen om de beslissing te laten vernietigen — als u kunt aantonen dat ze onregelmatig (verkeerde meerderheid), bedrieglijk of misbruik (onevenredige schade aan het collectieve belang) is. U verliest dat recht als u aanwezig was én voor de beslissing stemde. Een advocaat raadplegen wordt sterk aanbevolen.

Question 32

Heeft een huurder rechten in de mede-eigendom?

Accepted Answer

Een huurder is geen lid van de algemene vergadering, maar mag wél schriftelijk opmerkingen indienen over de gemene delen. De syndicus is verplicht om de huurders te informeren over de datum van de algemene vergadering. In bepaalde gevallen kan een huurder zelfs rechtstreeks aan de vrederechter vragen om een beslissing of een bepaling van het reglement van orde te wijzigen.

Question 33

Hoe vermijd ik een conflict in de mede-eigendom?

Accepted Answer

Drie regels: (1) communiceer eerst met buren-mede-eigenaars vóór u juridische stappen overweegt, (2) ga naar elke algemene vergadering en wees actief — afwezigheid leidt tot blokkades, (3) bij escalatie: roep een advocaat in vóór u naar de vrederechter stapt, zodat de juiste vragen worden gesteld.

Question 34

Wat is de raad van mede-eigendom en is die verplicht?

Accepted Answer

De raad van mede-eigendom (vroeger 'raad van bestuur') controleert de syndicus en bewaakt de uitvoering van de beslissingen. Hij is verplicht in een gebouw of complex met 20 of meer kavels (kelders, garages en parkings tellen niet mee). In kleinere gebouwen is hij optioneel: oprichting vraagt 50% + 1 stemmen in de algemene vergadering.

Question 35

Hoe is de raad van mede-eigendom samengesteld?

Accepted Answer

Doorgaans uit een voorzitter en twee bijzitters, eventueel meer voor grotere gebouwen. Alle leden moeten eigenaar zijn in de mede-eigendom met stemrecht. De ervaring leert dat een kleine raad (3-5 personen) efficiënter werkt dan een grote — daadkracht boven representativiteit.

Question 36

Wat doet de commissaris van de rekeningen?

Accepted Answer

De algemene vergadering stelt jaarlijks een commissaris (of een college bij grote gebouwen) aan om de jaarrekening van de mede-eigendom te controleren. Hij rapporteert aan de algemene vergadering of de boekhouding correct is, of de uitgaven stroken met de beslissingen, en of de derdenrekeningen kloppen. Een onmisbare tweede-controlelaag op de syndicus.

Question 37

Wat doet een syndicus precies?

Accepted Answer

Een syndicus is wettelijk verplicht voor elke mede-eigendom en verzorgt vier domeinen: financieel beheer (budget, kosteninning, reserve- en werkkapitaal), administratief beheer (algemene vergaderingen, statuten, archieven), technisch beheer (onderhoud, herstellingen, leveranciers, verzekeringen) en juridisch beheer (vertegenwoordiging, geschillen, deontologie). Hij voert de beslissingen uit van de algemene vergadering en mag zelf enkel bewarende of dringende handelingen stellen.

Question 38

Hoe wordt een syndicus aangesteld?

Accepted Answer

De algemene vergadering stelt de syndicus aan met absolute meerderheid (50% + 1). Het mandaat, de vergoeding en de opzeg-voorwaarden worden vastgelegd in een schriftelijk contract. De eerste syndicus van een nieuw gebouw kan ook door de bouwpromotor in de basisakte worden aangewezen. Bij gebrek aan een syndicus kan de vrederechter er één aanstellen op verzoek van een mede-eigenaar of betrokken derde.

Question 39

Hoe lang loopt het mandaat van een syndicus?

Accepted Answer

Het wettelijke mandaat duurt maximaal drie jaar. Het kan schriftelijk verlengd worden voor opnieuw maximaal drie jaar. De algemene vergadering kan de syndicus ook eerder ontslaan — al dan niet met opzegvergoeding, afhankelijk van wat in het contract is afgesproken.

Question 40

Hoe kies ik een goede syndicus?

Accepted Answer

Een goede syndicus combineert juridische kennis, technische achtergrond, financiële discipline én sociale vaardigheden — hij is regelmatig boodschapper van slecht nieuws (werken, verhogingen, conflicten). Praktische tips: vraag referenties bij andere mede-eigenaars, kijk naar gebouwen in de buurt die zichtbaar goed beheerd zijn, en consulteer de jaarlijkse BIV-lijst van professionele syndici.

Question 41

Hoe weet ik wie de syndicus van mijn gebouw is?

Accepted Answer

Drie manieren: (1) navragen bij andere mede-eigenaars, (2) de naam en het adres van de syndicus moeten verplicht uithangen in de hall van het gebouw, en (3) elke vereniging van mede-eigenaars moet ingeschreven zijn in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) — daar vindt u ook de identiteit van de syndicus.

Question 42

Kan een mede-eigenaar zelf syndicus zijn?

Accepted Answer

Ja. Een niet-professionele (vrijwillige) syndicus moet wel zelf een kavel bezitten in de mede-eigendom — zelfs een garage volstaat. Dezelfde wettelijke verplichtingen gelden: aparte derdenrekening op naam van de vereniging, burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering, correcte boekhouding. De praktijk wijst uit dat dit doorgaans goedkoper is, maar bij complexe technische of juridische dossiers laten vrijwilligers zich vaak professioneel bijstaan — wat ook als kost op de mede-eigendom valt.

Question 43

Mag de syndicus zelfstandig beslissingen nemen?

Accepted Answer

Beperkt. De syndicus voert de beslissingen van de algemene vergadering uit. Daarnaast mag hij zelfstandig 'bewarende acties' en 'daden van voorlopig beheer' stellen: kleine reparaties, dringend onderhoud, schoonmaak, de vervanging van een schakelaar. Voor alles wat verder gaat, heeft hij de goedkeuring van de algemene vergadering nodig.

Question 44

Wie controleert de syndicus?

Accepted Answer

Drie instanties tegelijk: de algemene vergadering (jaarlijkse kwijting), de raad van mede-eigendom (lopende controle, verplicht vanaf 20 kavels) en de commissaris van de rekeningen (jaarrekening). Voor professionele syndici geldt bovendien het BIV-tuchtcollege bij ernstige beroepsfouten. Een goede syndicus is transparant en deelt actief documenten met deze drie organen.

Question 45

Hoe controleer ik de financiën die de syndicus beheert?

Accepted Answer

De vereniging van mede-eigenaars heeft eigen bankrekeningen — twee aparte: één voor het werkkapitaal en één voor het reservekapitaal. Ze staan op naam van de vereniging zelf, niet van de syndicus. De syndicus voert een gestructureerde boekhouding volgens het wettelijk genormaliseerd rekeningstelsel (KB-vastgelegd). Kleinere mede-eigendommen onder 20 kavels mogen een vereenvoudigde boekhouding voeren.

Question 46

Is de syndicus verzekerd voor beroepsfouten?

Accepted Answer

Verplicht ja. De syndicus moet een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering afsluiten en het bewijs daarvan voorleggen aan de vereniging. Voor BIV-erkende vastgoedmakelaars-syndici is die polis gedekt via de jaarlijkse BIV-bijdrage. Voor vrijwillige syndici betaalt de vereniging zelf de polis als de vrijwilliger gratis werkt.

Question 47

Hoe verander ik van syndicus?

Accepted Answer

Zet de aanstelling van een nieuwe syndicus op de agenda van de (buitengewone) algemene vergadering. Een absolute meerderheid is voldoende. Houd rekening met opzegtermijnen of vergoedingen in het lopende contract. Bij overdracht moet de oude syndicus binnen 30 dagen alle dossiers, fondsen en sleutels overdragen — dat is een wettelijke verplichting (BIV-Art. 18bis).

Question 48

Wie is verantwoordelijk als de syndicus een fout maakt?

Accepted Answer

Tegenover derden (leveranciers, aannemers, …) is de vereniging van mede-eigenaars aansprakelijk — de syndicus handelt namelijk in naam van de vereniging. Achteraf kan de vereniging eventuele schade verhalen op de syndicus persoonlijk via diens beroepsaansprakelijkheidspolis.

Question 49

Wat is de vereniging van mede-eigenaars (VME) juridisch?

Accepted Answer

Een rechtspersoon met eigen rechten en plichten: een naam, adres, vermogen en het recht eigendom te verwerven. Ze kan zelf rechtszaken starten of erop dagen. Belangrijk: bij een veroordeling moet elke mede-eigenaar slechts pro rata zijn duizendsten betalen — onvermogendheid van één mede-eigenaar vergt geen bijpassing door anderen. De schuldeiser draagt dat risico zelf.

Question 50

Wat is de basisakte?

Accepted Answer

Een door de notaris opgemaakte authentieke akte die het gebouw juridisch in mede-eigendom plaatst. Ze beschrijft alle privatieve kavels, de gemene delen, en het aandeel (in duizendsten) van elke kavel. De basisakte wordt ingeschreven in het hypotheekkantoor en is bindend voor elke huidige en toekomstige eigenaar.

Question 51

Wat is het reglement van mede-eigendom?

Accepted Answer

De juridische 'spelregels' van het gebouw, opgemaakt bij notariële akte (samen met de basisakte vormen ze de 'statuten'). Het regelt hoe lasten worden verdeeld, welke werken aan privatieve delen toegelaten zijn, gebruiksrechten op terrassen of tuin, en rechten en plichten van alle mede-eigenaars. Wijzigingen vragen een 4/5-meerderheid en een nieuwe authentieke akte.

Question 52

Wat is het reglement van orde en is dat verplicht?

Accepted Answer

Sinds de wet van 2018 is het reglement van orde verplicht voor elke mede-eigendom. Het regelt het dagelijkse leven: openingsuren van gemene delen, huisdieren, werkingsregels van de algemene vergadering, mandaatsduur van de syndicus, enzovoort. In tegenstelling tot het reglement van mede-eigendom volstaat een onderhandse akte — geen notaris vereist. Wijzigingen gebeuren bij absolute meerderheid op de algemene vergadering.

Question 53

Wat staat er typisch in een reglement van orde?

Accepted Answer

Naast de wettelijk verplichte vermeldingen (regels rond algemene vergadering en syndicus) ook praktische zaken: huisdieren-toelating, openingsuren van inkomhal, kerstversiering in gemene delen, autowassen in de garage, fietsenstalling, geluidsoverlast, gebruik van wasruimtes. De mede-eigenaars stellen dit zelf op, eventueel met hulp van de syndicus.

Question 54

Waar vind ik de statuten en het reglement van orde?

Accepted Answer

Vraag ze op bij uw syndicus — die is verplicht ze te bezorgen binnen 15 dagen, gratis vóór ondertekening van het verkoopcompromis. U kunt ze ook raadplegen bij het bevoegde hypotheekkantoor (Algemene administratie van de Patrimoniumdocumentatie). Bij verhuur moet de eigenaar ze aan de huurder bezorgen of aanwijzen waar ze raadpleegbaar zijn.

Question 55

Wat als de basisakte tegenstrijdigheden of gaten heeft?

Accepted Answer

Wettelijk principe: alle delen van het gebouw die door meer dan één mede-eigenaar worden gebruikt, worden bij twijfel als gemeenschappelijk beschouwd. Een balkon dat slechts enkele appartementen bedient, is gemeenschappelijk. Bij grote onduidelijkheden raden we aan een jurist te consulteren vóór de aankoop.

Question 56

Kan de basisakte gewijzigd worden?

Accepted Answer

Ja. Wijziging van duizendsten, lastenverdeling of bestemming van het gebouw vereist een 4/5-meerderheid in de algemene vergadering én een nieuwe notariële akte (authentieke akte met inschrijving). Dat brengt notariskosten met zich mee. De vrederechter kan ook een wijziging opleggen op verzoek van een mede-eigenaar in specifieke gevallen.

Question 57

Moet ik de statuten respecteren als nieuwe eigenaar of huurder?

Accepted Answer

Ja, voor iedereen — eigenaar, vruchtgebruiker én huurder. De statuten zijn de 'wet' van het gebouw. Voor specifieke beroepen (arts, tandarts, advocaat, …) controleer vooraf of consultaties of een naamplaat op de gevel toegelaten zijn. Verhuurders moeten de statuten en het reglement van orde aan hun huurders bezorgen.

Question 58

Welke vragen stel ik bij het zoeken naar een appartement?

Accepted Answer

Naast de klassieke (wijk, school, openbaar vervoer, isolatie, elektriciteit, gas, dubbel glas): kijk specifiek naar de gemene delen. Hoe is de hall onderhouden? Voldoet de lift aan de wettelijke normen? Is de mazouttank in orde? Veel verborgen kosten zitten in het collectieve niet-zichtbare gedeelte van het gebouw.

Question 59

Welke documenten vraag ik op vóór ik een appartement koop?

Accepted Answer

Minstens deze vier: (1) statuten met alle wijzigingen, (2) notulen van de algemene vergaderingen van de laatste 3 jaar — daarin staan reeds geplande grote werken, (3) een afschrift van de boekhouding met saldo werkkapitaal en reservekapitaal, en (4) een overzicht van eventuele schulden, lopende procedures of openstaande oproepen tot kapitaalinbreng. De syndicus moet alles binnen 15 dagen leveren — kosteloos vóór compromis.

Question 60

Wat als de syndicus de gevraagde documenten niet bezorgt?

Accepted Answer

De wet voorziet geen specifieke sanctie op het uitblijven van documenten — maar wees in dat geval voorzichtig. U beschikt dan niet over voldoende informatie om een geïnformeerde beslissing te nemen, en kunt achteraf niet meer op uw stappen terugkomen. Eis de documenten op via uw eigen notaris of trek u terug uit de aankoop.

Question 61

Welke verplichte attesten zijn er bij aankoop van een appartement?

Accepted Answer

Klassiek: EPC (energieprestatiecertificaat), keuringsattest elektriciteit, eventueel attest mazouttank en asbest-inventaris. De vereisten verschillen tussen Vlaanderen, Brussel en Wallonië — de notaris van de verkoper verzamelt ze. Wees niet verbaasd als andere documenten worden voorgelegd in een ander gewest.

Question 62

Welke wettelijke verplichtingen kunnen op het gebouw rusten?

Accepted Answer

Periodieke keuringen voor lift, elektrische installatie, verwarmingsketel en watervoorziening. Asbest-inventaris bij oudere gebouwen, controle op CO/rookmelders, en bij Vlaamse gebouwen sinds 2023 een renovatieverplichting voor EPC-label-F-woningen. U kunt zich daar niet aan onttrekken — de mede-eigendom moet ze financieren, of u nu de werken wenste of niet.

Question 63

Wat als de mede-eigendom (commerciële) bedrijven als mede-eigenaars heeft?

Accepted Answer

Een faillissement van een groot commercieel bedrijf in de mede-eigendom kan de vereniging in financiële moeilijkheden brengen. Vraag op of er handelszaken, kantoren of horecazaken in het gebouw zitten, en check hun solvabiliteit. Een mede-eigendom met enkel particuliere woningen is statistisch stabieler.

Question 64

Aandachtspunten bij koop van een verdieping in een opgesplitste eengezinswoning?

Accepted Answer

Vier specifieke checks: (1) is de geluidsisolatie tussen verdiepingen voldoende? (2) heeft elke woning eigen meters voor water/gas/elektriciteit? (3) is de afbakening tussen privatieve en gemene delen duidelijk? (4) zijn de stedenbouwkundige vergunningen voor de splitsing in orde? In grotere steden werd vroeger soms slordig gesplitst — controleer dit grondig.

Jürgen CALLEWIER